TAVOLA ROTONDA – giugno 2025 –

Affitto di ramo d’azienda nei centri commerciali: la Cassazione torna a colpire (Sent. n. 5657/2025), scaricala qui.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5657/2025, è tornata a pronunciarsi sul delicato tema della qualificazione giuridica dei contratti utilizzati per la concessione di spazi commerciali all’interno di centri commerciali, mettendo ancora una volta in discussione la validità dell’inquadramento come affitto di ramo d’azienda quando manca una struttura aziendale preesistente.

Il caso: spazio commerciale spoglio, nessun personale, solo autorizzazione commerciale.

Nel caso esaminato, una società conduttrice contestava l’escussione di una fideiussione dopo la cessazione di un contratto denominato “affitto di azienda”. La Corte d’Appello di Milano, dopo aver verificato che l’immobile era stato consegnato privo di impianti, arredi e beni aziendali, aveva riqualificato il contratto come locazione commerciale, riconoscendo così il diritto all’indennità per perdita dell’avviamento (ex art. 34 L. 392/1978). La Cassazione ha affermato che “…è corretto escludere l’affitto di azienda, che presuppone l’organizzazione – antecedente al contratto ed imputabile al locatore – di tutti gli elementi necessari per l’esercizio dell’impresa.” Il pricipio che è stato nuovamnte ribadito è che  la differenza tra locazione commerciale e affitto di ramo d’azienda risiede nella preesistenza di un complesso aziendale organizzato.

Numerose sono le implicazioni operative per chi gestisce spazi retail e food. Secondo la Suprema Corte, la mera collocazione dell’unità all’interno di un centro commerciale  non sono sufficienti a integrare un affitto di ramo d’azienda, se manca una struttura organizzativa aziendale trasferita dal concedente. In sostanza, cedere un locale vuoto, con sola licenza e senza dipendenti o beni strumentali, equivale a stipulare una locazione commerciale, con tutte le conseguenze sul piano delle tutele in favore del conduttore (es. indennità di avviamento, durata minima, limiti alla risoluzione anticipata, ecc.).

Chi opera nel settore della grande distribuzione, del retail o della somministrazione all’interno di contesti multi-tenant deve rivalutare con attenzione la validità degli schemi contrattuali attualmente utilizzati. La sentenza 5657/2025 offre un’occasione concreta per ripensare la struttura dei contratti di concessione degli spazi.

Una proposta operativa: verso un nuovo format contrattuale: in risposta a queste criticità, lo Studio Legale DSC presenterà nelle prossime settimane, in occasione di una tavola rotonda riservata agli operatori del settore, un modello contrattuale alternativo, ispirato alla logica del Triple Net Agreement statunitense. Il nuovo format si fonda su un’occupazione regolata da un “costo del servizio” suddiviso in voci autonome, per evitare riqualificazioni e offrire una tutela bilanciata alle parti.