La locazione transitoria per uso diverso dall’abitativo “uso commerciale”, è una tipologia di locazione che in parte sfugge alla disciplina ordinaria prevista dalla legge n.392 del 27 luglio 1978 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”. All’articolo 27 è, infatti, presente una deroga alla durata minima prevista per queste locazioni “il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio”. Il termine minimo ordinario di 6 anni può essere derogato su accordo delle parti contraenti nel caso in cui la locazione abbia ad oggetto un immobile, ed eventuali pertinenze, per l’esercizio di un’attività avente carattere non stabile ma transitorio. Tale carattere, dal momento che determina l’inapplicabilità della disciplina ordinaria, dev’essere giustificato mediante ragioni di carattere oggettivo ed effettivo per cui una data attività possa considerarsi di natura transitoria. In altri termini è indispensabile che la specifica attività commerciale esercitata nell’immobile locato, per ragioni ad essa attinenti, debba essere temporalmente contenuta. All’interno dello schema contrattuale dovrà risultare la transitorietà chiaramente descritta, con particolare riferimento alle ragioni che la determinano, ai fini dell’eventuale verifica giudiziale (in tal senso: Cassazione 08 luglio 2010 n.16117; Cassazione 30 dicembre 1997 n.13133; Cassazione 20 agosto 1990 n.8489; Cassazione 11 agosto 1987 n.6896). Inoltre, la Cassazione, con la sentenza 18 aprile 1996, n. 3663, in merito alla stabilità ha evidenziato che “…non v’è dubbio che l’espletamento di una delle attività non è necessariamente caratterizzato da stabilità, ben potendosi riscontrare, nella realtà economica, una attività di impresa o di lavoro autonomo destinata a durare, per ragioni obbiettive, un tempo relativamente breve (sentenze n. 8489-90). Si pensi all’attività di vendita degli arredi di un immobile di prestigio, o di un compendio ereditario, destinata a cessare con l’esaurimento dei beni, ovvero all’esercizio di attività collegate ad avvenimenti particolari (manifestazioni sportive o culturali, solennità civili o religiose eccetera) di durata contenuta. In tali ipotesi, non configurandosi un’esigenza di stabilità del rapporto, e risultando, per converso, incompatibile il vincolo di durata legale per un contratto destinato a soddisfare esigenze occasionali ed effimere, la norma consente la stipulazione di contratti aventi durata più breve, modulata in funzione del concreto atteggiarsi dell’interesse da soddisfare. La liberalizzazione, sotto tale aspetto, delle locazioni non abitative transitorie si giustifica, quindi, in ragione della insussistenza di esigenze di stabilità del rapporto”. In aggiunta a ciò, Per questa fattispecie, non viene applicato il regime ordinario delle locazioni: in particolare non si applica il diritto di indennità per perdita di avviamento e il diritto di prelazione o di riscatto nel caso di cessione o nuova locazione in favore del conduttore. Tale previsione si fonda sul fatto che nelle locazioni transitorie non vi sono le condizioni per il radicarsi di un vero e proprio avviamento, o per giustificare una pretesa in caso di cessione o di una nuova locazione.

Inoltre, attorno a questa disciplina, si è sviluppata una consistente e diversificata prassi: la locazione ad uso transitorio ha dato forma, ad esempio, ai cosiddetti Temporary store: una particolare modalità di locazione transitoria avente ad oggetto un immobile o una porzione di esso adibito alla vendita o la commercializzazione di un determinato prodotto per un limitato periodo di tempo, spesso all’interno di zone particolarmente accorsate come un’area fiera ovvero un centro commerciale (sul punto la Corte d’appello civile di Trieste 27 aprile 2001 n.38): la scelta localizzativa del Temporary store si riferiva principalmente a centri storici, a stazioni ferroviarie e aeroporti e, più recentemente, anche ai centri commerciali che, disponendo di un offerta commerciale ampia e generalista, tentano così di incrementare la loro attrattività. La destinazione d’uso Temporary store, il canone e la durata, stabiliti liberamenti dalle parti, devono essere chiaramente determinati all’interno del contratto. 

Non essendo presente una disciplina a livello statale, alcune realtà regionali hanno provveduto in merito, fornendo una normativa di dettaglio, che dovranno essere analizzate di volta in volta.

Il presente contenuto è stato realizzato con la collaborazione del dott. Alberto Dallan. Aggiornato al 17.05.2020.